自分でできる査定法
不動産はさまざまな要因から成り立っているため、売り出し物件の価格が適正かどうか判断するのはなかなか難しいものです。不動産鑑定士という国家資格があるのもそのためです。
一般には同程度の周辺の物件を調べて相場を把握し、妥当な価格かどうか判断することになるでしょう。
しかしながら、土地は利便性や環境の良否・道路の状態・地形など一つとして同じものはありません。また建物についても建築の使用・規模・減価の程度はさまざまです。
ここで次のような公的土地評価制度がありますので参考にしてみましょう。
＊公示価格
地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が毎年１月１日の価格を発表するもの。一般の土地の取引価格に指標を与え、公共用地の取得価格算定の基準となっている。
＊相続税路線価
国税庁が相続税や贈与税算定の基礎にするため、毎年１月１日付で全国の市街化区域内の道路沿いに価格を付けています。これを通常路線価と言っていますが、公示価格に対し、８割程度の価格と言われています。
＊固定資産評価額
固定資産評価額は国の固定資産評価基準で算定され、各市町村の固定資産台帳に登録されます。公示価格に対し、おおよそ７割と言われていますが、評価替えは３年ごとです。
公示価格も相続税路線価もホームページで公開されていますので（当サイトにリンクしてあります）、近くのものを調べ参考にすることができます。
自分でできる査定法
ここで誰でもできる超簡単便利な査定法を紹介します。
《土地の査定》
税務署（又はインターネット）で調べた対象地の路線価をもとに査定する方法で、そんな見当はずれの価格は出てこないはずです。
※ Ａは対象地の個別性をポイントにしたものです。１００に対し、次の要因があれば加算されます。
道路方位 ：北０、東＋２、西＋１、南＋５
画地 ：整形０、やや不整形−３〜−５、不整形−６〜−３０
嫌悪施設 ：無０、やや有り−２〜−５、有り−６〜−１０
その他 ：適宜
（例）
査定価格
（注）対象地が角地の場合は＋２％
《建物の査定》
木造の戸建住宅について、簡単に価格を査定する方法です。この方式は１都３県について考えていますので、それ以外の方は適宜修正する必要があります。
標準的建築費 ：１３０,０００円／m2
品等格差 ：建物を見て、品等を判断してください
| 劣る | やや劣る | 普通 | やや優る | 優る | 相当優る |
| 〜0.80 | 0.90 | 1.00 | 1.10 | 1.20 | 1.30〜 |
規模修正 ：家の大きさ（延べ床面積）による修正です。
| 45m2 | 76m2 | 83m2 | 90m2 | 117m2 | 135m2 | 180m2 |
| 1.08 | 1.05 | 1.03 | 1.00 | 0.97 | 0.95 | 0.90 |
経過年数 ：新築後の経過年数。登記簿の表題部に新築年月日が記載されています。
(注)木造建物の経済的耐用年数は２４年としています。
観察減価率 ：補修修繕が必要と見られる場合
| 相当必要 | ある程度必要 | やや必要 | 必要ない |
| ｒ＝0.40 | ｒ＝0.30 | ｒ＝0.20 | ｒ＝0.10 |
（例）品等やや優る、床面積１２０m2、新築後１０年経過、修理やや必要
上記の例の、一戸建の査定価格は
（土地＋建物）査定価格＝（13,800,000＋7,768,000）＝２１,５６８,０００円／m2
格安物件について
はっきりした理由もなく、安すぎる物件は要注意です。
安すぎる理由がなければ疑ってかかる必要があります。なぜなら安すぎる物件には欠陥があることが多いからです。
たとえば、 ・池や沼を埋め立てた地盤の弱い土地
・水はけの悪い土地
・隣地周辺に嫌悪施設がある
・汚染物質が埋まっている
・近くに日照や眺望を妨げる建築物がある
・違反建築である
などの何らかの理由がある場合があります。注意してもしすぎることはありません。
