TSK株式会社東京システム鑑定
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TSKの不動産調査

東京の地価状況
■平成18年東京都地価調査に基づく東京圏の地価状況
■概況


東京都区部、大阪市、京都市及び名古屋市といった各圏域の中心都市の都心部では上昇傾向を強め、特に、マンション需要の旺盛な地域や住環境に優れている高級住宅地においては、高い上昇率を示す地点も見られた。



地価が上昇に転じた地域は、都心部に近接した地域及び都心部からの交通利便性の高い地域を中心に広がりをみせているが、それ以外の相対的に利便性が劣る地域では、依然として下落している地点が多い 。
■住宅地
東京圏では、平成2年以来16年ぶりに平均で上昇となった。

東京都区部は、すべての地点で上昇し、2年連続して平均で上昇となった。


利便性・収益性が高い港区、渋谷区の高級住宅地としてのブランド力のある地域等では20%を超える高い上昇率を示す地点が見られるが、港区の地価水準を過去の地価水準と比較すると、おおむね昭和53年頃の水準である。

また、つくばエクスプレスの開業の影響により、足立区、守谷市で20%を超える上昇地点が見られた。


郊外部では、都下の圏域内の大半の市町並びに川崎市、横浜市、千葉市、柏市、さいたま市、川越市及び都心とこれらを結ぶ鉄道沿線のほぼすべての地域では、平均で上昇となった。

これらの地域以外では依然として下落している地点が多く、圏域全体では、4割以上の地点が下落している。
■商業地
東京圏では、平成2年以来16年ぶりに平均で上昇となった。

東京都区部では、すべての地点で上昇し、2年連続して平均で上昇となった。


利便性・収益性が高く、企業立地の需要が大きい港区、中央区、渋谷区の高度商業地及び足立区で上昇率20%を超える地点が見られるが、港区の地価水準を過去の地価水準と比較すると、昭和53年頃の水準である。


東京都の郊外部では、武蔵野市、立川市等地域の商圏の中心都市を中心に、圏域内で地点のあるすべての市町が平均で上昇又は横ばいとなった。


横浜市、さいたま市、千葉市、柏市等地域の商圏の中心となる中核都市及び都心とこれらを結ぶ地域では、平均で上昇となった。
つくばエクスプレスの開業の影響により、守谷市で上昇地点が現れた。

これらの地域以外では依然として下落している地点が多く、圏域全体では、2割以上の地点が下落している。
■平成18年地価公示に基づく東京圏の地価状況
■概況




東京圏は、ほぼすべての地点が上昇又は横ばいとなった。特にマンション需要の旺盛な地域や住環境の優れている伝統的な高級住宅地においては、高い上昇率が見られるが、それ以外の大半の地域はわずかな上昇又は横ばいとなった。郊外においては、都心部に地域、交通利便性の高い地域で上昇地点が現れ、それ以外の相対的に利便性が劣る地域では、依然として下落している地点が多い。

■住宅地

4年連続で下落幅が縮小し、平均でほぼ横ばいとなった。

東京都は平成3年以来15年ぶりに平均で上昇となった。

東京都区部も平成3年以来15年ぶりに上昇となった。特に、港区、渋谷区等では、平均で高い上昇率となった。



東京都区部のほぼすべての地点が上昇又は横ばいとなった。特に、都心部のマンション需要の旺盛な地域や住環境に優れている伝統的高級住宅地においては、2割を超える上昇地点も見られた。港区の地価水準を過去の地価水準と比較すると、昭和54年頃の水準である。



郊外部では、都心部に近接した地域及び都心部からの交通利便性の高い地域で、武蔵野市、浦安市及び千葉市美浜区に加え、さいたま市大宮区・浦和区、市川市、川崎市中原区・幸区、横浜市青葉区・都筑区等が平均で上昇となり、国立市、船橋市等においても上昇地点が現れた。

鉄道新線の影響により、守谷市が平均で高い上昇率となり、八潮市等でも平均で上昇となった。

これらの地点以外では依然として下落している地点が多く、圏域全体では、なお6割以上の地点が下落している。
■商業地
平成3年以来15年ぶりに平均で上昇となった。

東京都区部も平成3年以来15年ぶりに上昇となった。特に、港区、渋谷区等では、平均で高い上昇率となった。



東京都区部のほぼすべての地点が上昇又は横ばいとなった。また、高度商業業務機能が集積し繁華性の高い都市部の地区においては、3割を超える上昇地点も見られた。港区の地価水準を過去の地価水準と比較すると、昭和53年頃の水準である。
東京都の郊外部では、武蔵野市、立川市等地域の中心都市が平均で上昇となった。


横浜市、さいたま市大宮区、千葉市中央区、柏市等の地域の商圏の中心となる中核都市では、中心商業地で上昇・横ばい地点が増加した。
鉄道新線の影響により、守谷市において上昇地点が現れた。

これらの地域以外では依然として下落している地点が多く、圏域全体では、なおほぼ4割の地点が下落している。
■平成17年東京都地価調査に基づく東京圏の地価状況
■概況





東京都区部では、平成2年以来15年ぶりに全体で上昇となっている。多摩地域、埼玉県、千葉県、川崎市及び横浜市の東京都区部に近接する地域でも上昇や横ばいの地点が増加するなど、東京圏では下げ止まりの傾向が広がりを見せている。
  この背景として、収益型不動産に対する投資の活発化や需要側の値頃感による都心回帰指向から、利便性や環境の優れた地域における店舗や事務所、マンション等の需要が増加したことなどによる。

■住宅地

すべての地域で下落幅が縮小した。

東京区部は、平成2年以来15年ぶりに全体で上昇となった。



東京区部に隣接する地域では、武蔵野市、三鷹市、調布市、さいたま市大宮区・浦和区、浦安市、市川市、千葉市美浜区、川崎市中原区及び横浜市青葉区が上昇地点の増加等により全体で上昇となったのをはじめとして、国立市、船橋市等に上昇や横ばいの地点も現れた。

鉄道新線の影響により、守谷市が全体で上昇になり、八潮市、流山市等においても上昇地点が現れた。
■商業地
すべての地域で下落幅が縮小した。
東京都区部、東京都とも平成2年以来15年ぶりに全体で上昇となった。
都心部の銀座、丸の内等では高い上昇率を示す地点が見られる。
都心部以外の東京でも、二子玉川駅、立川駅の周辺等では上昇地点が見られる。
横浜市では、鉄道整備等の効果で集客力が向上した中心部で上昇に転じた地点がある。
千葉県では、柏駅周辺で上昇地点が増加した。
鉄道新線の影響により、流山市等において上昇や横ばいに転じた地点が現れた。
■平成17年地価公示に基づく東京圏の地価状況
■概況



東京圏では、東京区部で上昇、横ばい及びほぼ横ばいの地点が大半を占め、多摩地域、埼玉県、千葉県及び川崎市・横浜市の一部などのより広い範囲で上昇や横ばいの地点が見られた。中でも、都心5区、浦安市、武蔵野市等では平均で上昇となった。

■住宅地

3年連続で下落率が縮小した。


港区、渋谷区に加え、千代田、中央、文京、台東の各区でも全地点が上昇又は横ばいとなった。また、目黒、大田、杉並の各区が平均で横ばい、その他の大半の区も平均で横ばいとなり、東京都区部全域の平均でほぼ横ばいとなった。



武蔵野市、浦安市、千葉市美浜区が平均で上昇となったほか、市川市では上昇及び横ばいの地点が大半を占めた。また、川崎市、横浜市、三鷹市、国立市、朝霞市、さいたま市、松戸市、船橋市等では鉄道沿線の利便性や住環境の優れた地域を中心に、横ばいの地点が増加し、上昇地点が現れた。


整備中の鉄道新線による利便性向上への期待から、足立区、八潮市・三郷市、流山市・柏市、守谷市の駅予定地周辺を中心に、上昇や横ばいの地点が現れた。
■商業地
6年連続で下落率が縮小した。



港区、渋谷区では全地点が上昇または横ばいとなり、平均で千代田、中央、港、渋谷、世田谷の各区は上昇、杉並区は横ばい、都心5区は14年ぶりに上昇に転じた。特に、都市再生の取り組みが進む丸ノ内、海外ブランド店舗等の立地で一層の商業集積が進む銀座、表参道では、期待される収益の高さを反映して比較的高い上昇率を示す地点が見られた。


武蔵野市、立川市で上昇地点が現れ、三鷹市、市川市、川口市等で横ばいの地点が現れた。特に武蔵野市は平均で上昇となった。

横浜市では、鉄道設備等による集客力の向上から、上昇や横ばいの地点が現れた。

集客力が高く、大規模商業施設の集積が続く柏市で、上昇や横ばいの地点が増加した。
■平成16年東京都地価調査に基づく東京圏の地価状況
■概況



東京都区部では、上昇や横ばいの地点が増加し、ほぼ横ばいの地点が広がると共に、そこに近接する多摩地域、埼玉県・千葉県の東京近接地域、川崎市・横浜市でも上昇や横ばいの地点が現れ、あるいは増加するなど、東京圏では下げ止まりの傾向が広がりを見せ始めている。

■ 東京圏の状況
■住宅地

すべての地域で下落幅が縮小した。


東京区部では5年連続して下落幅が縮小し、特に東京都区部都心部は上昇となり、千代田区は全地点が上昇し、 中央、港、文京、台東及び渋谷の各区では全地点が上昇又は横ばいとなっている。

区部南西部でも、上昇や横ばい、ほぼ横ばいの地点が広がり、全体ではほぼ横ばいとなった。


東京都区部に隣接する地域では、浦安市が上昇地点の増加等により全体で上昇したのをはじめ、区部に近接する地点には上昇や横ばいの地点が現れた。

一方、郊外部の遠隔地に置いて、交通利便性が劣る地点で依然として大きく下落したところがある。
■商業地

ほぼすべての地域で下落幅が縮小した。


東京都区部では、港区及び渋谷区が上昇に転じ、外のすべての区で下落幅が縮小し、全体で5年連続して下落幅の縮小となった
区部都心部で上昇や横ばいの地点が増加した。その中でも、銀座、丸の内等で高い上昇率を示す地点が見られた。


区部南西部・区部北東部・多摩地域の一部でも横ばい、ほぼ横ばいの地点が広がり、二子玉川駅等集客力の高まっている駅周辺等では上昇に転じた地点も見られる。
■平成16年地価公示に基づく東京圏の地価状況
■概況


東京都区部都心部では、上昇や横ばいの地点が増加し、区部南西部や区部北東部・多摩地区の一部に横ばいやほぼ横ばいの地点が広がってきた。

千葉県の東京近接地域にも上昇地点が現れるなど、これらの地域にも下げ止まりの傾向が強まっている。
■ 東京圏の状況
■住宅地


すべての地域で下落幅が縮小したが、東京都区部では5年連続して下落幅が縮小した。 特に区部都心部ではほぼ横ばいとなり、区部南西部でもほぼ横ばいに近づいている。


その中で、港区及び渋谷区では全地点が上昇又は横ばいとなっており、区全体として港区は再び上昇に転じ、渋谷区は2年連続の上昇となった。また、千代田区も上昇に転じた。


さらに、東京近接の浦安市及び市川市に上昇の地点が現れ、多摩地域の武蔵野市及び  三鷹市等に横ばい又はほぼ横ばいの地点が広がった。


郊外の遠隔地においては、交通利便性が劣る地点で依然として大きく下落する一方、比較的利便性が高い地域ではわずかな下落となった地点も見られた。
■商業地


すべての地域で下落幅が縮小し、東京都区部では5年連続して下落幅が縮小した。
渋谷区では2年連続の上昇となり、大田区、世田谷区及び江東区は、ほぼ横ばいとなった。




区部都心部では上昇や横ばいの地点が増加し、区部南西部や区部北東部の一部、多摩地域の武蔵野市で横ばいやほぼ横ばいの地点が広がった。
特に、区部都心部のうちで、高度商業地域、海外ブランド店舗等の立地が進んだ地区、都市再生の取り組みや交通基盤整備が行われている地区においては、引き続き上昇又は横ばいの地点が多く見られた。
都心部以外でも、二子玉川駅・柏駅の周辺で上昇に転じた地点が見られた。
■ 平成15年地価公示に基づく東京圏の地価状況
■概況

住宅地は、区部都心部及び区部南西部ではわずかな下落、区部北東部及び多摩地区では年間1割未満の下落となった。

商業地では、区部南西部ではわずかな下落、それ以外の地域では年間1割未満の下落となった。
■ 東京圏の状況
■住宅地


東京都区部では4年連続して下落幅が縮小し、特に区部都心部ではほぼ横ばいに近づいており、区部南西部でも横ばいに近づく傾向にある。


その中で、渋谷区及び港区では全地点が上昇または横ばいとなっており、渋谷区は前回の横ばいから15年ぶりに上昇に転じ、港区は2年連続の上昇に引き続き横ばいとなった。


また、千代田区では上昇に転じた地点が、文京区では横ばいに転じた地点が現れた。大田区では、上昇又は横ばいの地点が大きく増加した。
さらに、多摩地区、埼玉県・千葉県の東京近接地域でも横ばいに転じた地点が多く現れた。
■商業地


区部都心部では引き続き上昇又は横ばいの地点が多く見られ、1割近い上昇率となる地点も現れた。
また、渋谷区では横ばいが定着してきている。区部南西部でも、大田区及び品川区に上昇又は横ばいの地点が見られた。
さらに、立川市、武蔵野市等で横ばいの地点が見られた。
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■ 平成14年地価調査に基づく東京圏の地価状況
■概況


地域経済の動向や個別の地点の置かれた状況によって地価動向に相違があり、上昇や横ばいの地点が増加した地域や新たに現れた地域が見られた。

景気の悪化による企業活動の停滞、雇用情勢の悪化、所得の減少などが土地の需給バランスに影響を与えている。
■ 東京圏の状況
■住宅地
半数以上の地域で下落幅が拡大した。
東京区部では3年連続して下落幅が縮小し、特に東京都区部都心部の地価はほぼ 横ばいに近づきつつある。


渋谷区ではすべての地点で、港区ではほぼすべての地点で上昇や横ばいとなった。 区全体としても、港区は2年連続上昇し、渋谷区は14年ぶりに横ばいに転じた。



東京都区部においては、目黒区、大田区、江東区等10区で上昇や横ばいの地点 があり、地域的広がりを見せている。さらに埼玉県や千葉県の東京近接地域でも、さいたま市で横ばいの地点が増加し、このほかにも新たに横ばいに転じた地点が 現れた。
■商業地


大半の地域で下落幅が縮小し、東京都区部都心部の港区、中央区、渋谷区におい て上昇や横ばいとなった地点が増加した。
立川市、海老名市等で上昇や横ばいに転じた地点が現れた。
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(1)東京都
住宅地は、区部都心部及び区部南西部ではわずかな下落、区部北東部及び多摩地域では年間1割未満の下落となった。
商業地は、年間1割未満の下落となった。
(2)神奈川県
住宅地、商業地ともに年間1割未満の下落となった。
(3)埼玉県及び千葉県
住宅地は、千葉県その他地域では年間1割以上の下落、それ以外の地域では年間1割未満の下落となった。
商業地は、埼玉県東京近接地域及び埼玉県その他地域では年間1割未満の下落、千葉県東京近接地域及びその他地域では年間1割以上の下落となった。
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