相続時に余剰容積率の移転がある宅地の評価について

● 余剰容積率の移転がある宅地とは
相続時に余剰容積率の移転がある宅地の不動産鑑定評価をしなければならないことがあります。
余剰容積率を移転している宅地や余剰容積率の移転を受けている宅地とはどのようなもののことを言うのか知らない人もいるのではないでしょうか。
相続は何度も行うものではないため、不動産鑑定評価について知らない人も少なくありません。
まず、余剰容積率を移転している宅地とは、容積率の制限に満たない延べ面積の建築物がある宅地のことをいいます。
その宅地以外の宅地に容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築することを目的としており、区分地上権や地役権、賃借権などの建築物の建築に関する制限がある宅地です。
一方、余剰容積率の移転を受けている宅地とは、余剰容積率を有する宅地に区分地上権や地役権、賃借権の設定を行うなどの方法により建築物の建築に関する制限を行うことによって容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築している宅地のことをいいます。
この2つは価額の算出方法が異なります。
適切な算出方法を選び、正確な評価額を出さなければなりません。

● 評価額の算出方法
余剰容積率を移転している宅地や移転を受けている宅地の不動産鑑定評価は、区分に応じてそれぞれ評価しなければなりません。
余剰容積率を移転している宅地の価額は、財産評価基本通達11である評価の方式から21-2の倍率方式に夜評価までの定めにより評価したその宅地の価額を基に設定されている権利の内容や建築物の建築制限の内容などを考慮して評価するのが原則です。
余剰容積率の移転を受けている宅地の価額については、財産評価基本通達11から21-2までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築するために設置している権利の内容や建築状況を考慮して評価します。
しかし、これらとは異なる方法で計算した金額で評価することも可能です。
状況によって算出方式が異なります。
相続時は、適切な方法で不動産鑑定評価を行うことが大切ですが、専門知識が必要であるため不動産鑑定評価の業者に依頼すると安心です。