相続税対策は、土地の評価額対策

土地の評価額対策で相続税大増税時代に備える

土地の評価額は時価です。
相続が開始して相続財産を調査してみると、そのうち土地の評価額がほとんどであることが、相続の大きな特徴です。相続税法では、相続発生時の時価で財産を評価することになっていますが、土地の評価額も当然時価です。
したがって、相続税対策は、土地の評価額対策と言っても過言ではありません。

財産の評価


しかし、土地の時価は「1物4価」と言われるごとく、「時価」「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」と四つもあり、行政に応じて使い分けています。
そこで、相続税の課税庁である国税庁は、財産評価基本通達という評価規定を設け、誰が評価してもそれほど変わらない評価方法を示し、この評価規定通り評価すれば相続税法で定めている「時価」であると見なしています。 これにより、土地の時価は次の通りなります。

土地の時価 = その土地の標準価格(相続税路線価) ± その土地の個別的要因

相続税路線価は、公示価格の8割に設定されているので、標準的な土地の場合、相続税路線価の評価は時価より安く、概ね問題は生じないでしょう。 しかしながら土地は様々な個性を有しているものがあります。
これに対して評価通達は、個別的要因の補正として、次のような規定を置いています。

奥行価格補正率 奥行が平均的間口と比べて長いまたは短い
側方路線影響加算率 角地にある
二方路線影響加算率 背面に道路がある
不整形地補正率 形状が不整形
間口狭小補正率表 間口が平均的間口と比べて狭い
奥行長大補正率表 間口に対して奥行が長い
がけ地補正率 崖地である


この調整率は画一的に、極めておおざっぱに規定されたものです。

しかし、土地の画地条件によっては、この財産評価基本通達どおり評価した結果においても、市場で流通する時価よりもかなり高めに評価される場合があります。
例えば、著しい不整形地やがけ地部分を含む画地等がその例です。広大地はH16年に簡便式ができましたが、複雑な案件では鑑定書の添付も有効です。
 税務当局もこのような場合を認めていて、不動産鑑定士が不動産市場で流通している時価を評価した鑑定書を添付した場合、高い確率で認められています。

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