相続債務者にならないための究極の節税対策

無償返還の届出+通常の地代方式を利用する。

個人所有の土地の上に法人が建物を所有する場合の権利関係の1つに無償返還の届出+通常の地代方式があります。
建物の所有を目的として土地を賃貸する場合には、借地権の設定料を支払うのが一般的です。しかし、同族会社が個人の土地に建物を所有する場合に、高額な借地権の設定料を支払うのは現実的ではありません。

そこで土地所有者の納税地の所轄税務署長に「土地の無償返還の届出」を提出します。 これによれば、法人は賃貸契約解除時に無償で土地を個人に返還することになるので、借地権の設定料の支払が必要なくなります。

具体的には、個人で賃貸用の建物を所有しているとその敷地は、貸家建付地として評価減されますが、賃貸収入が所有者に入るため、所得の分散や資産の分散ができません。そこで相続人予定者が、法人をつくります。ただし、所有者は原則的に出資してはいけません。なぜなら、所有者が出資分を持っていれば、出資持分が相続の対象になるからです。

そして賃貸建物のみを時価(不動産鑑定評価が望ましい)で法人に譲渡します。こうすると、賃貸収入は法人に入りますし、相続人予定者である会社役員に役員給与を支給することもできますので、相続税の納税資金を準備することができます。建物を所有する法人は土地所有者に地代を支払うことになりますが、この場合に支払われる「通常の地代」は一般的に固定資産税等の3〜5倍といわれています。

この場合の借地権を「みなし借地権」と言いますが、建物所有者である会社側にこのみなし借地権があると言うことで、土地の相続税評価額が20%減額され、更地の評価額は80%で評価されます。

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