不動産の遺産分割をサポート

税理士・会計士・弁護士・司法書士の先生方に適正な不動産の時価を提供し、円滑な遺産分割協議書作成のサポートをします。
まずはフリーダイヤル(0120-519-513)もしくは電子メール(info@tsk-h.com)にてご連絡ください。


ご利用例

  • 弊社で不動産の遺産分割をサポートした例です。
現物分割の場合

300坪の土地を相続人3人で3等分することになりましたが、地形や方位の関係で面積的に等分にすると価値が違ってきてしまいます。
このため、区分後の土地の面積が異なっても等価値となるように個別的に評価し、円満に協議が調いました。


代償分割の場合

相続財産が自宅(戸建住宅)のみ、相続人は長男と次男の2人、長男が 自宅への居住を希望しました。
現物分割は戸建住宅なので物理的にできません。また、換価分割では自宅を売却することになるので長男の同意が得られないでしょう。そこで、自宅を長男が単独で取得する代わりに、長男が次男に時価の2分の1相当の金額を支払えば、双方の希望が同時に満たされることになります。
相続人共同で鑑定評価しようということになり、ご依頼を受け、鑑定評価書に基づき代償価額を決めました。この結果、その後も円満に兄弟つきあいが続いています。



適正時価把握の必要性

  • 遺産が全部現金、銀行預金、株式などの可分物(分割可能なもの)であれば相続人の相続分に応じて分割することができます。しかし、遺産が現金や可分物だけというような場合はまれで、ほとんどの場合不動産があります。
  • このため、不動産の時価の把握、分割後の評価が適正に行われないと、相続人間で紛争となりがちです。

時価とは何か

  • 時価の評価に「路線価」を利用することが実際上少なくありません。しかし一般に「路線価」は地価公示価格ベースの80%程度の評価となっているので、不公平な遺産分割となってしまうことがあります。このような時価には次のようなものがあります。
地価公示価格

国土交通省が毎年3月下旬頃発表する、1月1日現在の全国の標準地の地価です。
地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされていますが、実勢価格と性格が異なり、対象不動産と同等の標準地が近くにあるとは限りません。

相続税路線価

国税庁が毎年8月頃発表する、1月1日現在の全国の主な道路に付けられた価格で相続税、贈与税、地価税の算定基準となります。公示価格ベースの80%となっているので、実勢価格より安くなっています。
路線価に1.25をかけることで時価と算定する方もあるようですが、注意すべきは、路線価は標準的な土地価格を前提とします。従って、形状が悪い場合、奥行きが長すぎる土地等、不動産の個別性が強い場合は、路線価を利用した評価額は適切な時価とはなりません。

固定資産税評価額

国の『固定資産評価基準』により決定され3年ごとに1月1日現在で見直されています。
土地と家屋の価格で、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定基準となります。
路線価に対し、固定資産税評価額は、個々の土地の個別性を反映した価格です。
しかしながら、固定資産税評価額は地価公示価格の70%となっており、標準的な土地の場合、路線価より低い価格です。
また、建物の固定資産税評価額は、残価率を20%とし、画一的な減価償却した価額です。
しかし、木造建物であれば、築20年ぐらいのものであれば、市場価格はゼロであり、固定資産税評価額は時価を超えてしまいます。

不動産業者さんの査定

不動産業者さんの市場価格の査定は、判断基準がその業者さん個別の判断に頼るものです。また、個別的事情に左右されがちです。


不動産鑑定評価の必要性

  • この様にして適正な時価を把握するためには不動産鑑定士による鑑定評価書が適切です。
  • 不動産鑑定士による不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準に従って評価するもので、公的信頼性も高いものです。
  • そして、不動産の価格を評価することは、不動産鑑定士の独占業務ですから、不動産鑑定士以外の者が有償で不動産価格を評価することは 不動産の鑑定評価に関する法律により禁止されています。
  • 事後のトラブルを避けるためにも、また、円満に遺産分割協議書を作成するためにも不動産鑑定士にご相談ください。

鑑定報酬料

  • 鑑定報酬は評価額によって決まっています。 また、宅地・建物か、農地、林地か、マンションかなど、不動産の「種類」によっても報酬額は変わってきます(基本報酬)。こうしたものを目安に、仕事の特殊性や依頼の目的に応じて、具体的な報酬料を決めています。
    しかしながら、専門的な仕事とはいえ、事前にお見積もりを提出するのは当たり前の時代になっています。ご依頼者の立場に立つならば、報酬額がいくらになるかが分からなければ頼みづらいものです。
    したがって、弊社では事前にお話を十分に御伺いした上、リーズナブルなお見積もりをご提示させて頂くことにしています。
  • 正式鑑定となった場合には、報酬入金後に鑑定報酬の規定の割合を手数料(紹介料)としてお支払いします。

土地測量の必要性

  • 土地の評価単位を確定するとき、広大地の面積要件が微妙なとき、現物分割するとき、相続財産を売却して、換価分割するとき、測量が必要です。
  • 測量の方法には、ありのまま依頼者指示点で計る現況測量と、隣接民地・道路等の公共用地管理者と立ち会い、境界承諾書を交換する確定測量があります。
    どの測量方法にするかは、概ね次の通りです。
測量の種類

@現況測量 … だいたいの面積を知りたいとき、評価単位の確定、陰地割合の確定、広大地の面積要件のチェック
A確定測量 … 現物分割(分筆登記が伴うため)、売却するときなど


円滑な遺産分割に伴う「不動産鑑定評価」、「測量」、「土地分筆登記」のご用命は、株式会社東京システム鑑定、星土地家屋調査事務所までお気軽にご連絡下さい。
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