地代家賃について

賃料の種類

@新規賃料 新規の賃貸借契約を結ぶときに決められる賃料のことです。 多数の市場参加者がある中で、多数の賃貸物件があり,契約当事者が自由な意志で新規に合意して成立した賃料のこと。

A継続賃料 現に賃貸借等の契約に係わる賃料を改定する場合のものです。
特定の賃貸借等の契約を前提に特定の当事者の間で成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料、つまり新規賃料に対して契約当事者の間でのみでの経済合理性があります。
この場合に、従前の賃料が不相当となったときに相当な額まで改定を請求できるわけです。

Bこの継続賃料の評価が依頼されるケースはおよそ次のような場合です。
実際支払賃料が周辺の賃料相場と比べて高くなり、借主からその改定を求める際の理論的な根拠として依頼されます。また、逆にこうした借主からの申し出に対して、異議のある貸主から、その理論的根拠として、鑑定評価が依頼される場合もあります。

最近の賃料市場の動向

ここにきて都心オフイスビル賃料に先安感が出始めています。
これまで堅調といわれてきた東京都心部のオフイスビルの賃料動向の雲行きが怪しくなってきています。
クレディ・スイス証券が、「業界環境としてオフィスビルの空室率は上昇傾向にあり、現在の新規募集賃料の上昇率がゼロになる可能性がある」と述べ、「マクロ景気の動向次第では、物件によって賃料の下落リスクも想定する必要がある」と指摘しています。

また日本経済新聞夕刊(8月27日)は、「東京都心で、上昇が続いていたオフイスビル賃貸料(募集ベース)に一転して先安感が広がってきた。大手仲介業者2社がまとめた東京都心5区の7月末の平均賃料は前月比で下げに転じた。下落幅は小さいが、前月まで最長で2年11ヶ月続いた上昇が途切れた。」と報じています。

これまで都心部のオフイス需要を牽引してきた外資系金融機関もサブプライムローン問題以降、撤退や移転が急速に表面化、国内企業は、業績悪化で増床や新規賃借、オフイス賃料値上げにシビアになっています。オフイス仲介大手の調査では、東京のオフイス空室率は、2月以降、上昇しているが、原因は、 企業業績が低迷気味のテナント企業が増えるなか賃料負担力が低下しているからだ,と解説しています。

このような中で、シービー・リチャードエリス株式会社(所在地:東京都港区)は2008年10月時点の三大都市における空室率・平均募集賃料の速報データを発表しました。
これによると、東京主要5区における空室率は対前月比0.3ポイント上昇して2.7%となり、特にSクラスビルについては空室率3.7%と0.9ポイントの大幅な上昇を示しました。これは、都心部の大型優良ビルにおいてテナントの本社移転に伴う空室が発生したことや、景気の先行き不透明感からオフィス移転の動きが鈍いことが影響していると考えられます。

今後、この基調にどの程度の影響があるのか、国内の景気動向との連動性が高いオフイス賃料の動向は日本経済の行方次第ですが、予想以上に景気減速が進んでおり、今後が懸念されます。

賃料値下げの根拠

@借地・借家契約期間中に起きる問題の多くは、地代・家賃の増額や減額に関するものでしょう。
地代・家賃は、土地を借りたり、家を借りたりの対価で、そういう意味では純粋な経済関係なので、本来なら法律問題とはならないものです。

しかしながら我が国では建物の所有を目的とする地上権や賃借権、また建物の賃貸借については、一時使用を除き、借地借家法が適用されることになっています。この法律の11条及び32条におい ては、地代・家賃増減請求権の規定をおいて、借地・借家契約期間中の地代・家賃(継続賃料)の変 更を定めています。

11条では、
地代について「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」、また32条は、家賃について、「土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」は、それぞれ相当額まで地代・家賃の増減を請求することができるとされています。

A11条と32条の違いは「借地」か「借家」の違いだけですが、これを解釈すると、借主は契約の条件にかかわらず、値下げの条件が整えばいつでも減額請求できる、と言うことです。同様に貸主も賃料の値上げを要求する権利があります。そういう意味で両者とも同等の権利がある、と言うことになります。

ですから増額特約があっても賃料減額は、契約の更新時でなくても、その請求はいつでもできるのです。このように貸主・借主とも五分五分の権利を持っていますから、お互いに引け目や遠慮を持つことはありません。

賃料値下げの効果

@賃料値下げの効果は、企業にとって大きなものがあります。この不況下で、各企業は人件費節減や経費圧縮にしのぎを削っています。それなのに家賃の減額も経費節減の対象としているところはそれほど多くありません。それは契約したときの事情や、契約事項は守らなければならない、と言った気持ちで聖域化しているのかもしれません。

賃貸借契約は普通長期にわたるものです。長い間には契約当初の状況と大きく変わるものがあります。たとえば土地の価格が上がったり下がったりとか、経済状況が良くなったり悪くなったりするようなことです。
それでも契約だからとしてそのままにしておくと、一方が高利回りの収益を上げ、一方が苦境に陥るような状況にもなります。これでは、法律で言うところの「衡平の原則」に反します。
ここで後の判例にも出てきますが、「事情変更の原則」と言う考えで、賃料の減額だけではなくて契約の内容も変更を求めることができるようになっています。

A賃料を値下げできれば、企業にとっての「資本勘定の健全化」と「コスト削減」に大きな影響を与えます。家賃は人件費の次に大きな費用である、と言われています。 賃料減額による経費節減効果 は会社の収益に寄与するだけでなく、減額分を新たな投資にも向けることができます。

全国規模でチェーン店を展開している企業にとっては、膨大なコスト削減になります。また、貸主にとっても家賃の高止まりを解消することにより、賃料の滞り、借家人の撤退、空室率の上昇,と言った悪循環を防ぐことにもなります。

賃料値下げ交渉や値下げの調停・裁判では鑑定評価書が重要な証拠になっています。

継続賃料の鑑定評価を依頼される場合には、@契約当事者の交渉資料として、A調停における資料として、B裁判所の訴訟における証拠として、3段階があります。

継続賃料の改定ということを考えると当事者の交渉の段階であっても将来的には調停・訴訟等が充分予測されます。従って、鑑定評価書の作成に当たっては、充分に法律解釈(特に民法・借地借家法等)を織り込んだ評価を目指し対応していくことが重要になります。 また、鑑定評価額に判断の範囲があるとすれば、そうした範囲内においてできるだけ依頼人の要望に沿った適正な評価額を提示するように心がけて評価することも必要だろうと思います。

賃料改定の手順

@賃料の改定は、通常はまず当事者間で交渉が持たれ、多くはその時点で当事者が互譲して適当な改定額が決定されます。こういってしまえば簡単ですが、実際は貸主の訪問に当たって減額請求を裏付ける資料が必要でしょう。経済状況、不動産市場の動向と言った事情の変動を示す資料、近隣の相場賃料の資料等がこちらの立場の正当性を明らかにします。これは「(賃料)鑑定評価書」や「賃料調査報告書」を取っておけば、説明することができます。

貸主を訪問しても、必ずしも相手にされるとは限りません。訪問を繰り返す場合もありますが、その際に文書で減額の意志を伝えておくことが重要です。貸主が特に企業である場合はこのことが必須です。

この場合の文書は「家賃減額請求通知書」と言ったものです。場合によっては逆に増額を請求されたときの増額を拒否する「回答書」も必要でしょう。こうして家賃改定に至ったときは、「家賃改定合意書」を作成することになります。


A 調停
話し合いで当事者間の合意に至らなかった場合に、すぐに訴えるのではなくて、あらかじめ調停に持ち込まなければなりません。
これは借地借家法の制定と同時に民事調停法が改正されて、賃料増減請求に関して訴えを提起する場合は、あらかじめ調停を申し立てなければならないことになったからです(調停前置主義)。

調停においては当事者双方から言い分を聞き、資料を提出させて、話し合いをはかることになります。ここにおいても (賃料)鑑定評価書が大きな役割を果たします。

しかし合意を得られない場合には調停は不成立となり、訴えを提起することになりますが、その前に二つの制度の利用が可能です。 一つは「調停条項」の制度で、当事者の合意で調停条項に服する旨を定めたときは、調停委員会の調停条項が和解と同一の効力を持ちます。他の一つは、調停に代わるべき決定であり、調停裁判所が決定する。ただし当事者は異議の申し立てをすることができます。

B裁判
最後に賃貸借当事者の一方が他方に賃料増減請求の意思表示をし、相手方がこれに応じなければ訴えを提起し、裁判所においてその適正額について判断を受けることになります。この場合も (賃料)鑑定評価書が証拠として使用されます。

賃料鑑定の方法

@新規の賃貸借契約時に決められる賃料を求める評価手法として、費用性に着目した『積算法』、市場性に着目した『賃貸事例比較法』、収益性に着目した『収益分析法』があります。

A継続賃料の評価手法としては、現行賃料との差額を求める『差額配分法』、継続賃料利回りを乗じて求める『利回り法』、現行賃料からの変動率に乗じて求める『スライド法』、継続している賃貸借の事例から求める『賃貸事例比較法』があります。

(賃料)鑑定評価書

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に基づき不動産の適正な経済価値を求め、文書化したものです。鑑定の際には案件によって必要な情報やデータをできるだけ網羅し、それぞれに工夫をこらした鑑定書を用意しています。

私どもの作成方針は、依頼者がかかえている問題を解決し、満足していただくことを目的としていますが、さらには鑑定書の内容は弁護士や裁判所、利害関係者など、誰が見ても信頼できるようなものを作るよう心がけています。

お申し込みの手順
お申込フォームからご連絡 ※電話でも可日程などの打ち合わせ(メールまたは電話致します)代金お振り込み調査不動産鑑定評価書を提出・ご説明

※お申し込みの際は、現地案内図・土地・建物の番地がわかるもの(登記簿謄本等)・建物関係図面・賃貸契約書・固定資産税等(2003年の地方税法の改正で、貸主の「納税証明書」を借主も取得できるようになりました)をご用意ください。

(賃料)鑑定報酬料
月額家賃 鑑定報酬
20万円以下 20万円(消費税別途)
40万円まで 30万円(消費税別途)
50万円まで 36万円(消費税別途)
80万円まで 46万円(消費税別途)
100万円まで 50万円(消費税別途)
100万円以上 相談

(注)複雑案件・遠距離(都心から50km以上)案件は、割増しがある場合がございます。

賃料評価の報酬は、継続賃料という特殊性を考え将来的には調停・訴訟等も充分予測して作成されます。従って、単なる鑑定評価に止まらない重要な意味があることを踏まえ、ご依頼者の目的 が達成されるような作業を考えて報酬をご提示しています。

賃料調査報告書

鑑定書までは考えていないが、近い将来の賃料改定に備えて適正賃料を知っておきたい、または、賃料改定を申し込む際のバックデータとして用意しておきたい方向きです。

内容は、@地域分析及び個別分析、A対象不動産について新規に賃貸借契約をした場合の、新規賃料の適正額の査定(比準賃料、積算賃料より)、B市場性等のコメント(市場賃料の動向、現行家賃は近隣または同一需給圏の家賃に比べて割高なのか割安なのか等)。

ただし、ご提示資料に基づく机上調査によるもので、不動産鑑定評価書ではありません。

報酬 ・・・ 1件120,000円(消費税別途)

お申し込みの手順
お申込フォームからご連絡 ※電話でも可日程などの打ち合わせ(メールまたは電話致します)代金お振り込み机上調査賃料調査報告書を郵送または宅急便で提出

※お申込の際は、現地案内図・土地・建物の地番がわかるもの(登記簿謄本等)・建物関係図面・賃貸借契約書をご用意下さい。

賃料改定に使われる書式
家賃減額請求通知書

賃貸借契約においては、賃料の値上げについて契約書に特約が記載されていることが多いですが、これは借主からの賃料値下げを禁止する趣旨ではありません。賃料が不相当に高額であると判断される場合には貸主に賃料の減額を請求できます。この場合の借主からの通知書です。

@賃料の減額請求に当たっては、いつから、いくらの賃料に減額したいのかを明確に示します。
A借主が賃料について、不相当に高額すぎると判断するに至った理由も記載します。判断の要素としては、一般の物価・景気、不動産価格の下落、近傍類似の建物の賃料などの諸事情に照らし、総合的に判断します。
(賃料)鑑定評価書または賃料調査報告書の利用

回答書

賃貸借契約においては、賃料が不相当に低額になったときは値上げをすることができます。貸主から借主に対して賃料値上げの請求通知があって、借主がこれに対する回答を判断するに当たっては、諸要素を総合的に勘案して、承諾するか否かを決定します。

本例は貸主からの増額請求に対し、借主の拒否回答の例です。

@拒否回答に当たっては、賃料増額を拒絶する意志を明確に表示します。
A回答書中では、賃料の値上げに合理性がないことについて理由を挙げて記載します。
B拒否の意志を明確にしておくために、回答書は、配達証明付内容証明郵便にする方がよいでしょう。… (賃料)鑑定評価書または賃料調査報告書の利用

家賃改定合意書

契約更新の際に、貸主または借主から賃料改定の申し入れがなされることがあります。その際は、後日トラブルにならないように合意書を作成しておくと良いでしょう。

@合意書では、賃料はいつから、いくらにするのかについて明示します。
A賃料の増額の時期をある程度規制するために、本例のような一文を入れておくと良いでしょう。

借地借家法(抄)
趣旨

第1条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

地代等増減請求権

第11条 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
1 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借賃増減請求権

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

要点

11条と32条の違いは、借地か、借家かと言うだけです。
@「租税」、「土地もしくは建物の価格」、「経済事情」の変動があった場合には、賃料改定の交渉ができる。
A「近傍類似」の同種物件に比べて不相当となった場合は、賃料改定の交渉ができる。
B「契約の条件にかかわらず」一定の条件が整えば、賃料の増減を請求できる。
C「増額をしない」旨の特約は有効。

@の「経済事情」の変動があった場合には,減額請求の大きな理由になります。
Bの「契約の条件にかかわらず」というのは、増額特約があっても減額請求ができる、契約の更新 時でなくても賃料減額請求はできる、と言うことなのです。そして借主と貸主は五分五分の権利を 有していますから、お互いに引け目や遠慮はいらない、と言うことになります。

地代・家賃の主な判例

○将来の賃料は賃貸借の当事者が協議して定める旨の約束が存する場合、協議なしに賃料増減請求権を行使することができるか。
・賃料増減の意思表示が無効となるものではない。

○地代等の自動改定特約が存する場合、賃借人は借地法11条1項の規定により、賃料減額請求をすることができるか。
・改定基準の特約の基礎とされていた事情が失われることにより、… 不相当となった場合には、特約に拘束されず地代等増減請求権の行使を妨げられない。

○地代不減額特約が存する場合、賃借人は借地法11条1項の規定により、賃料減額請求をすることができるか。
・…3年ごとに地代の改定を行うものとし、… 賃料減額をしない旨の特約が存しても、… 賃料減請求権の行使を妨げられるものではない。

○いわゆるサブリース契約における賃料減額請求に借地法32条1項の適用はあるか。また、その適用があるとした場合、賃料減額請求の当否及び相当賃料を判断するため考慮すべき事情は何か。
・… 建物の賃貸借契約であるから、同法32条の規定も適用される。本件は賃料自動増額特約が存するが、同法32条1項の規定は強行法規であって、…特約を排除できるものであるから、… 賃料増減請求権の行使は妨げられるものではない。

本件契約は、転貸事業の一部を構成するものであり、…当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから、衡平の見地に照らし、同法32条1項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料を判断する場合に、重要な事情として十分考慮されるべきである。

○他の用途に転用困難な建物(大型スーパーストア)の賃貸借において、3年ごとに賃料を増額する旨の特約がある場合、賃借人は賃料減額請求権を行使することができるか。
…他の用途に転用が困難な建物について、…3年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した契約が存する場合において、…同法32条1項所定の事情を参酌しないまま、…賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断は、違法がある。