税理士･会計士の皆様へ

不動産鑑定士と土地家屋調査士の総合力で、当社での「税理士･会計士のための相続不動産調査」が可能となりました。

相続税の申告に当たっては様々な調査が必要となりますが、相続財産には不動産が大きな割合を占めています。そしてこの不動産の調査には専門的な知識と時間を必要としています。
そこで、不動産の専門家である不動産鑑定士と土地家屋調査士（※）が｢財産評価基本通達による不動産評価｣の基本的事項を的確に調査することにより、納税者の期待に沿える申告がスムーズに運びます。
なお、ご依頼は原則として、1都3県（東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県）について承ります。その他の地域はご相談下さい。
※不動産鑑定士および土地家屋調査士のプロフィール はこちらをご覧下さい。

フリーダイヤル ： 0120-519-513（お気軽にご連絡下さい）



調査の概要

調査の概要は次の通りです。
評価減の適用は、その根拠となる裏付け資料が必要です。

  • 調査の概要
    全部事項証明書･公図･地積測量図･建物図面の取得等
  • 区役所等調査
    用途地域・認定道路幅員･埋蔵文化財･土壌汚染･開発許可面積等
  • 現地調査
    近隣地域の状況･標準画地･最有効使用の判定･現況地目及び利用状況・間口計測等
  • 時価（市場価格）の判定
    不動産鑑定士が公示価格等を規準とし、取引事例比較法及び収益還元法で求めます。適切な時価は、遺産分割協議や売却交渉がスムーズに運びます。
  • 陰地割合図の作成
    土地家屋調査士が公図・現地調査から「ＣＡＤ図面」（下図参照）を作成し、間口・奥行・想定整形地・蔭地割合を算定します。これにより説得力の調査報告を行えます。

    CADサンプル

具体的な調査内容

具体的な調査内容には、現地調査、役所調査、時価の算定などがあります。

  • 現地調査
    土地の基本的なマイナス要因は、下表に示す事項を確認することにより把握できます。
    現地調査における確認項目 調査内容及び評価減の対象となるケース
    最寄り交通機関からの距離 駅距離の適切な計測
    近隣地域の範囲及び標準的使用 地域要因及び個別的要因の分析
    最有効使用の判定
    現況地目及び利用状況 貸地や貸家の敷地になっている
    現況地積 縄縮み、縄延びしている
    ※測量が必要な場合があります
    間口距離及び奥行き距離 間口が狭小または奥行きが長大である
    ※測量が必要な場合があります
    道路幅員及び方位 セットバックが必要である場合等
    崖の有無、その地積及び斜面の方位 崖地である
    ※測量が必要な場合があります
    整地、土盛り、土留め等の造成が必要な場合 造成が必要かどうか
    土壌汚染の可能性 土壌汚染が判明した場合
    高圧線の有無 高圧線下である場合
    その他の個別的事情 騒音、日照条件、近隣に墓地やゴミ焼却場等がある場合、 臭気、嫌悪施設（墓地や変電所等）、忌み地等があるか
    減価がある場合の算式
    通常の評価額を「ａ」とすると、
    減価 ＝ ａ － （ａ × ［分母のうち利用価値が低下した部分の面積］ ／ ［評価対象地の面積］）
    対象地写真撮影 遠方でも対象不動産が確認できる

  • 役所等調査
    評価減の適用は、その根拠となる裏付け資料が必要です。評価減の根拠を示す役所調査は、以下の通りです。
    ※下記表の「確認事項及び評価減の対象となる事由」とは、確認事項により「評価減となる可能性のある」事由を示したもので、評価減にならない場合もあります。
    調査場所 調査事項 入手資料 確認事項及び評価減の対象となる事由
    法務局 対象不動産の登記事項 登記事項証明書(登記簿謄本) 不動産の所在、地目、地積、評価対象地の地積と建物の床面積との整合性、抵当権(債務)の有無など
    ※遺産分割協議書を作成する際にも必要となります。
    公図
    地積測量図
    建物図面    		 土地の位置及び形状
    建物の配置
    図書館等 対象不動産の位置 ブルーマップ、最新の住宅地図 対象不動産の所在場所、地域の状況
    区役所等の建築指導課 前面道路が建築基準法上の道路か否か 道路種別図
    建築計画概要書    		 建築可か不可か
    条例による建築制限
    区役所等の開発指導課 開発許可の条件 開発指導要綱 広大地
    区役所等の教育委員会 埋蔵文化財の有無 埋蔵文化財包蔵地台帳、遺跡地図 埋蔵文化財包蔵地
    区役所等の都市計画課 建ぺい率、容積率
    地区計画
    風致地区
    計画道路等
    生産緑地    		 都市計画図
    都市計画証明
    地区計画図
    風致地区条例
    特例適用の農地等当該証明    		 容積率が複数の地域にわたる土地
    基準容積率の判定
    地区計画による制限
    建ぺい率、外壁等の後退距離の指定
    都市計画道路予定地
    生産緑地
    電力会社等 高圧線の有無 線下証明 高圧線下地

  • 時価（市場価格）の算定

    相続税路線価は、公示価格ベースの８掛けです。また、市場価格は｢財産評価基本通達｣による時価とも異なっております。
    実際に調査してみると、意外な評価減につながる要因が見つかるかもしれません。
    このため、遺産分割協議を円満に調えるために、また適正な価格で売却するためにも、不動産鑑定士が適正な時価を算定します。

  • 調査報酬
    以上の調査結果は、｢不動産調査報告書｣としてご報告します。
    ※｢不動産調査報告書｣には、測量費用は含まれていません。また、測量費用は、無料お見積をご依頼下さい。
    （フリーダイヤル： 0120-519-513）
    １対象地当たり 金額
    200㎡未満 200,000円
    200㎡～500㎡ 300,000円
    500㎡～1,000㎡ 400,000円
    1,000㎡以上 500,000円～


測量および遺産分割時の分筆について

当社は不動産鑑定事務所、土地家屋調査士事務所を兼ねています。
不動産鑑定士と土地家屋調査士の総合力により、効率よく土地を測量した上で、相続人間に不公平が生じないように土地を評価し、分筆登記をすることがきます。

  • 土地測量の必要性

    土地の評価単位を確定するとき、広大地の面積要件が微妙なとき、現物分割するとき、相続財産を売却して、換価分割するとき、測量が必要です。
    測量の方法には、ありのまま依頼者指示点で計る現況測量と、隣接民地･道路等の公共用地管理者と立ち会い、境界承諾書を交換する確定測量があります。

    測量方法 目的
    現況測量 おおよその面積を把握したいとき
    評価単位の確定
    陰地割合の確定　　　　　　　　　　
    広大地の面積要件のチェック
    確定測量 面積を把握するとともに、敷地境界を確定させるとき
    物納、 現物分割（分筆登記が伴うため）、 売却する場合など

  • 遺産分割時の分筆

    １画地を価格が均等になるように分筆して欲しいという要望がよくあります。
    しかし、対象地の分割のやり方によっては、方位･形状･接道等で土地の単価が異なってきます。
    角地や中間画地（一方路地）に分割する場合でも、土地の単価は同一ではありません。　面積や形状が違っても、同額にしなければなりません。

　0120-519-513（お気軽にご連絡下さい）