税理士・会計士の先生方、ご相談下さい

  • 財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分割です。鑑定評価を受ければ、適正な価格が把握でき、公平な相続財産の分割をすることができます。
  • 相続税の評価は相続税路線価を基に計算されるのが一般的ですが、個別性(規模、形状、各種法令上の規制等)の強い不動産については、路線価評価よりも低い時価になることも多く、相続税の減額に貢献できる場合があります。
  • 相続税の申告において土地等の場合、財産評価基本通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。(不動産鑑定評価による価格でも構わない)
  • 企業の財務状況の公開にあたり、正しい市場価格を表示するため減損会計、国際会計基準などの新しい会計基準に対応します。
  • 「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用の対象となる賃貸ビルや遊休不動産等の適正な時価を算定致します。
  • 国土交通省土地・水資源局の「不動産鑑定評価基準の国際化に関する検討業務に係る調査報告書」(平成23年3月)において、不動産鑑定評価基準における「正常価格」は、国際評価基準IVSにおける「市場価値」に相当するとされています。

鑑定書が使われる例

  • 相続の際に鑑定書を取ったところ、個別的要因で評価減となった。(.間口が2m未満の土地、間口が2m以上あっても奥行きが異常に長い土地、極端な不整形地な土地、無道路地、道路面から5m以上、高低差のある土地、全体が傾斜地の土地(造成費大)、前面道路が建築基準法の道路に該当しない土地、墓地の近く、高速道路の近く、ゴミ焼却施設の近く、電車の線路や踏切の近く、…etc)
  • 不動産の分割・交換等は、路線価等に基づき行うことも可能ですが、路線価では不動産の個別性(地域性・形状等)が反映されないため、鑑定書により、分割後の土地の最有効使用(路線価の格差が時価に適正に反映されていない場合が多い)を考慮して合理的な分割・交換ができた。
  • 全相続物件の調査・査定を依頼されたことにより、相続問題が発生せずスムーズに進行した。
  • 不動産調査の結果、路線価があっても、建築基準法上の道路ではないことが判明し、かなりの評価減ができた。
  • 大手の貸ビル(賃貸等不動産)を複数持っている会社から、定期的に貸ビルの鑑定評価の依頼を受けている。

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