マンション適地基準とは

マンション適地の判定については、｢16年情報｣で定義付けられ、｢17年情報｣で具体的に解説されていますが、なかなか分かりにくくなっています。

  • 容積率300％以上は、マンションを建築して分譲することが最有効使用と考えられるから、原則としてマンション適地とする（「16年情報｣）。
    しかし、容積率300％の指定がある住宅地域にあっても、接面道路幅員が「4m」であれば、基準容積率は「4m×4/10=160％」となり、周囲にマンションがあってもマンション適地とは言えません。
    また、間口が10m未満である都内の土地は、東京都建築安全条例によってマンション(特殊建築物)は建てられません。
    このように、個別的な都市計画法･建築基準法上の調査が重要です。
  • 次に、基準容積率が300％で土地面積が800㎡、近隣地域は2線2駅の利用が可能であるが、いずれの最寄り駅からも2kmほど離れている例です。最寄り駅からは徒歩30分はかかり、付近にはバス停もあってバス利用の圏域であることがうかがえました。
    周囲の状況は、2階建の戸建住宅、中低層の賃貸住宅、駐車場が中心になる住宅地域となっていました。
    本件土地の裏地には、位置指定道路を設置した戸建分譲地がありました。
    この場合の最有効使用を戸建分譲地として判断して開発想定図を作成し、是認された例があります。
  • ｢16年情報｣には、対象地の周辺地域の標準的使用を前提に、最適な土地利用を判断せよ、とあります。
    しかしながら、この標準的使用の判断基準は、最有効使用を判定するときの地域要因をとらえるのに必要にして十分な条件ではありません。
    広大地の多くは、その地域の標準的使用からかけ離れているからです。
  • 土地の最有効使用の判定においては、｢周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地｣が広大地に該当します（｢16年情報｣）。
    これは、マンション適地とは単にマンションが建築できる土地ではなく、最も経済合理性に則ってマンション適地でなくてはだめだ、と言うことでしょう。
    この様な専門家の判断として不動産鑑定士が適切な調査報告をいたします。


不動産の専門家による広大地判定の必要性

不動産鑑定士および土地家屋調査士による広大地判定が求められています。

広大地通達や国税庁から発表されている広大地に係わる情報は一般的な基準であり、実際の案件において税理士の先生方は判断に迷うことが多々あろうかと思います。また、所轄税務署によっても広大地適否の判断が異なることがあります。
そこで不動産の専門家、われわれ不動産鑑定士および土地家屋調査士が、広大地のお悩みを親切丁寧にサポートし解決に導きます。

◇ 広大地判定意見書 基本料金

　1,000㎡まで 　300,000円
　2,000㎡まで 　350,000円
　3,000㎡まで 　400,000円
　4,000㎡まで 　450,000円
　5,000㎡まで 　500,000円
　5,000㎡以上 　600,000円～
【注】
・土地家屋調査士による開発想定図が付いています。
・消費税は、別途です。
・1都3件の料金です。
・1都3件以外は、交通費･宿泊費が必要です
・2件目からは20％の割引を適用させていただきます。



広大地机上判定を無料で実施しています。
税負担の軽減に繋がる広大地判定は、不動産の専門家に相談するのが最善です。
ぜひ、ご連絡下さい。

　0120-519-513