Q4 私道はどのように評価されるのでしょうか?

他人の私道を通らなければ公道に出られない土地を所有しているため、その私道を買うことにしました。このような私道は不動産鑑定においてどのように評価されるのでしょうか?

A4 土地価格に一定の私道価格割合を求めて私道価格を評価する方法があります

私道や公道とという言葉を日常でよく耳にすると思います。
実は、これらは建築基準法の中によく出てくる重要な用語にもかかわらず、その定義がなされていないのが現状です。

質問にあるように、不動産鑑定評価の実務ではときに私道の評価も必要とされることがあります。
そのようなとき、私は、私道を「建築基準法上の道路または道で、私人が管理し所有する道」と考えています。

私道にもいくつか種類があります。
自分だけが使用する専用私道、ある特定の人たちが使用する共有私道、一般の人が自由に通行している準公道的私道、閉鎖私道、開放私道などです。

不動産鑑定評価基準には、私道のみの評価基準は示されていません。
また、実際の市場においても、私道のみの取引事例はまずありません。
私道付宅地の取引事例がときどき見られる程度です。

質問の答えですが、まず考えられるのは、他の同じような私道付宅地の取引価格から補修整して対象私道の価格を求める方法です。
しかし、これは実際には難しいと言わざるを得ないでしょう。

次に考えられるのが、土地価格に一定の私道価格割合を求めて私道価格を評価する方法です。
国土庁土地局地価調査課監修、地価調査研究会編著「土地価格比準表」(六次)に、宅地に対して次のような私道減価率が定められています。
・ 私道減価共用私道減価率50%〜 80%
・ 準公道的私道減価率80%以上
個々のさまざまな要因を考慮しながら、上記のどちらか適切な減価率を宅地価格に採用して私道価格を求める、というものです。
こちらの方法が現実的でしょう。