底地が物納に最適な理由とは

納税不足を補うためには、底地の物納が一番効果的です。

相続税路線価での底地評価を考えましょう。
土地を多くもたれている方は、通常、底地も多く抱えています。長年の継続地代は思うように値上げできず、せいぜい固定資産税額の2.5倍、よくて5倍位でしょう。
最近の不動産鑑定士の調査(平成21年)によると、地代の土地価格に対する利回りは都内23区の住宅地平均で、0.76%、商業地平均でも1.11%と、とても低い水準です。
これを第三者に売ろうとすれば、買い手は限られるし、売れても更地価格の10%〜20%位が実情ではないでしょうか。
ところが、相続税路線価での底地評価は次の通りになります。

底地の相続税評価額=更地の相続税評価額 − ( 1 − 借地権割合)

都内の借地権割合は、住宅地で概ね60%〜70%となっています。ですから、かりに借地権割合が60%の底地の評価額は、40%となります。この様に底地については、市場価格よりかなり高く評価される仕組みになっているのです。
また、物納には土地を売って納税資金を得るときのように、譲渡所得税などの税金はかからず、非課税とされています。そして、物納の適格要件さえ備えていれば、税務当局は底地を更地と同じように認めてくれます。

このように「時価と相続税路線価との差額を利用できる」と言う理由から、物納の対象土地としては、底地が最適であると言えるのです。

(例)
相続税路線価における借地権割合60%の所でも、一般の底地売買ではせいぜい底地割合20%位での取引となります。
したがって、相続税路線価に基づく底地割合は40%で物納した場合の節税額を試算します。

100,000,000円 ×(1−0.60) = 40,000,000円
100,000,000円 × 0.20 = 20,000,000円
この差額は、20,000,000円です。
つまり、20,000,000円の評価減となります。
この場合の節税額は、 
仮に実効税率50%とすれば、
20,000,000円×50%=10,000,000円です。




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