底地を法人に移転させる

ここでは、底地の時価と、相続税評価額との乖離について考えてみましょう。

底地を法人に移転させると、相続財産を大幅に減額できる可能性があります。
あらかじめ納税資金の不足が大きく見込める場合に、今までのやり方のように売れる土地を換金して納税資金を作るやり方では、現在のように地価が長期低落傾向にある時代では、相続後に残る土地はほとんど底地だけになってしまいかねません。
そうなると、次の相続時には底地の時価よりもはるかに高い評価額である相続税路線価評価で相続税が課税されるので、次の相続人は相続破産も考えられるような大変な困難に直面することになります。
ここで、底地の時価と、相続税評価額との乖離を考えてみましょう。

底地の実際の市場価格は、更地価格の15%〜20%前後であると言われています。それは、底地の経済的価値が事実上利回りの低い地代徴収権がほとんどで、あとは20年に1回得られる更新料がありますが、場合によってはそれも得られない場合もあります。
しかしながら、たとえば都内の住宅地で、借地権割合が相続税路線価では60%とか70%とかになっているために、底地の相続税評価は30%とか40%として評価されています。この底地の時価と相続税路線価評価の大きな乖離を利用しない手はありません。

たとえば、たくさん底地を所有している場合、将来まで持っておきたい底地や潜在的に価値がある底地を選別しておき、これを適正な時価(不動産鑑定評価書による評価)で相続人予定者が出資した法人に売却する。こうすれば、土地所有者の相続財産は大幅に減額することになります。

借地権割合60%の地区を想定すると、

・ 更地の相続税路線価評価:10億円
・ 底地の相続税路線価評価:4億円
・ 底地の不動産鑑定評価額:2億円
・ 底地を不動産鑑定評価額の2億円で、相続人予定者が設立した法人に売却
       ↓
相続財産の減少分:4億円-2億円=2億円
       ↓
相続税の減額分:2億円×50%(実効相続税率:仮)=1億円
が減少します

また、底地売却による譲渡所得税は、
・ 譲渡金額:2億円
・ 譲渡不動産取得費:2億円×5%=1,000万円
・ 譲渡費用(仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、鑑定費用等):500万円
・ 長期所得税率:15%、住民税:5%
よって、
{2億円−(1,000万円+500万円)}×(15%+5%)=3,700万円
となり、 底地所有者は、
2億円−3,700万円=1.63億円の納税資金


を得ることができます。



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