不動産鑑定評価による賃料の決め方について

● 2つの賃料の決め方
不動産鑑定評価における賃料の決め方を知らない人は多いと思われます。
賃料の決め方は借り手側には見えない部分であるため、わからないものです。
しかし、相続する際には、不動産鑑定評価における賃料の決め方は知っておく必要がある事柄です。
これから相続する予定のある人は、賃料の決め方を知っておきましょう。
主に、2つの決め方があります。
1つ目は新規賃料鑑定評価手法です。
これは、新規の賃貸借契約時に決められる賃料を求める不動産鑑定評価の手法となります。
評価手法は、費用性に着目した積算法、市場性に着目した賃貸事例比較法、収益性に着目した収益分析法の3つです。
積算法は相続する建物がどれほどの費用をかけて建てられたか基準に賃料を算定する方法で、原価方式を用いて評価をします。
賃貸事例比較法は、どれほどの賃料で市場取引されているのかを基準にして算定しますが、似たような条件と比較するため居住向けのマンションに適した方法です。
収益分析法は、どれくらいの利益を生み出すことが可能かを基準にして算定します。

● 継続賃料鑑定評価手法とは
2つ目は継続賃料鑑定評価手法です。
これは、すでに継続している賃貸借契約を改定する場合に用います。
新規賃料鑑定評価手法と異なる点は、契約関係にある当事者間の経済合理性のみが求められることです。
現行賃料との差額を求めるには差額配分法という手法を用います。
類似物件を新しく借りる場合に必要な新規賃料との差額を分析してその差額の一定部分を加減して算定します。
継続賃料利回りを乗じて求めるには利回り法を用いるのが一般的です。
これは、時価に対する純賃料の割合を求めて対象物件の時価に乗じて算定します。
現行賃料から変動率を乗じて求める方法をスライド法と言います。
これは、支払っている賃料に現時点までの変動率を乗じて算定します。
継続賃料事例から試算賃料を算出するのは賃貸事例比較法です。
様々な事例を集めて補正を行い算出します。
このように賃料は様々な手法を用いて決められています。
複雑であるため不動産鑑定評価に詳しい専門家に相談することをおすすめします。