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評価額を下げる更地の賃貸で相続税対策をする際の不動産鑑定評価

● 相続する土地の相続税対策

相続する土地の相続税対策


相続税は、相続財産の額から基礎控除額を差し引いた残額を法定相続の割合で分割し、それぞれの金額に税率を乗じて計算します。
相続税対策は、その財産の額を減らす事が重要なポイントとなります。
相続税の土地の評価額は路線価に面積を乗じて求めますが、その土地に建物などの賃貸物件を建設すると評価額を減らす事ができます。
建物がある土地の評価額は、更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)という計算式で求めます。
借地権割合は60〜70%、借家権割合は30%となるので、評価額は更地の18〜21%減少することになります。
また、建物の評価額は、固定資産税評価額(建築費の約70%)×(1-借家権割合(30%)×賃貸割合)という計算式で計算しますので、全て貸している場合の評価額は固定資産税評価額の70%となります。
つまり、5000万円の土地なら評価額は1000万円も下がり、建物は建設費の50%程度の評価額となり節税に繋がります。
ただし、土地などの賃貸契約は長期に及ぶので収入と支出、現金の確保などバランスが大切なので、あらかじめ不動産鑑定評価などで十分な検討をする必要があります。

● 賃貸用の敷地で相続税対策 賃貸用の物件を建築しなくても、駐車場などの賃貸用敷地として利用すれば節税に繋がります。
駐車場はアスファルトやコンクリートなど整備している場合には節税対策となりますが、更地のように整備をしていない、いわゆる青空駐車場の場合では相続税対策とはなりません。
アスファルトなどで整備している場合は償却資産の構築物として取り扱われますので、減価分だけ評価額が減少し節税となります。
また、構築物は小規模宅地等の特例が適用でき、貸付事業用宅地等に該当する200平方メートルまでの土地の評価額を50%の割合で減額することができます。
しかし、何の整備もしていない土地は更地と同じ扱いで、それらの適用はありませんので節税には繋がりません。
なお、空き家となっていた建物を解体して駐車場として利用する場合は、固定資産税評価額を6分の1まで減額できる住宅用地の軽減措置が受けられなくなります。
そのため、固定資産税が大きく増加する事になりますので、建物を建設する場合と同様に、不動産鑑定評価などで評価額を減らせるような対策を検討する必要があります。

● 賃貸用の敷地で相続税対策

賃貸用の敷地で相続税対策


賃貸用の物件を建築しなくても、駐車場などの賃貸用敷地として利用すれば節税に繋がります。
駐車場はアスファルトやコンクリートなど整備している場合には節税対策となりますが、更地のように整備をしていない、いわゆる青空駐車場の場合では相続税対策とはなりません。
アスファルトなどで整備している場合は償却資産の構築物として取り扱われますので、減価分だけ評価額が減少し節税となります。
また、構築物は小規模宅地等の特例が適用でき、貸付事業用宅地等に該当する200平方メートルまでの土地の評価額を50%の割合で減額することができます。
しかし、何の整備もしていない土地は更地と同じ扱いで、それらの適用はありませんので節税には繋がりません。
なお、空き家となっていた建物を解体して駐車場として利用する場合は、固定資産税評価額を6分の1まで減額できる住宅用地の軽減措置が受けられなくなります。
そのため、固定資産税が大きく増加する事になりますので、建物を建設する場合と同様に、不動産鑑定評価などで評価額を減らせるような対策を検討する必要があります。

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