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相続における不動産鑑定評価額の決まり方とは

● 手順を知っておこう 手順を知っておこう

不動産鑑定評価は相続時に依頼することがあります。
建物や土地を相続する際に、対象となる不動産の真の価値を価格で表示できるものですが、どのように金額が決められるのか気になる人もいるのではないでしょうか。
不動産鑑定評価額が決まる手順というものがあります。
最初に行われるのは一般的要因の分析です。
これは、自然的要因や社会的要因、経済的要因、行政的要因が該当します。
自然的要因というのは、気象条件や土壌、地盤、地質などで、社会的要因には人口や生活様式、経済的要因は物価水準や税金、行政的要因には法律の変化、軽減税率などが関連します。
一般的要因以外にも地域要因も分析することが多いです。
これは、宅地地域、農地地域、商業地域など、同一の地域を比較して道路が広いなど有利になる部分があるかどうかを表します。
住宅地域であれば道路の広さ、交通機関や商業施設は地理的なメリットが考慮されます。


● 分析をしてから算出する 
分析をしてから算出する

個別要因の分析を行って不動産鑑定評価額を求めることもあります。
これは、対象の不動産に対して独自の要因となるもので、土地であれば道路がどのように面しているのかによって評価額が変わってくるのです。
評価額が高くなるのは角地や二方路地など道路に面している部分が大きい土地ですが、逆に下がる条件もあります。
例えば、崖の下にある危険性の高い土地や音や臭いが問題のある工場や路線沿いです。
建物であれば築年数や間取り、設備状況、材質が評価に関わってきます。
建蔽率や容積率も要因として含まれます。
これらの分析をしてから適切な評価方式を用いて価格を分析していく流れです。
方式には原価法、取引事例法、収益還元法の3つがあり、それぞれ特徴が異なります。
原価法は対象となる不動産を最初から取得した時の費用を元にする計算方法で、再取得費用から減価償却などを引いて算出します。
一般的な業者が行う査定と同様に周辺地域や似ている条件での取引事例を元に算出するのが取引事例比較法です。
正確性の高い評価額が得られるというのが特徴です。
収益還元法は将来的に生み出す価値を元にした算出方法になります。
このように分析をしてから適切な方式を選んで算出することになるため、専門家に依頼する必要があるのです。