相続時の水路や河川がある土地の評価について

● 水路や河川のある土地を相続するときは
水路や河川がある土地を相続する予定や、すでに相続しているという方にはぜひ知っておいてほしいことがあります。
それは、相続の際に必要となる、水路や河川がある土地の不動産鑑定評価とその方法です。
どのように不動産鑑定評価するのか説明していきます。
水路や河川がある土地は、不動産鑑定評価における評価対象地が接道義務を満たしていると認められると、水路などを含めた全体を想定整形地とします。
そこから評価対象地を除く部分は陰地として、不整形地を斟酌して不動産鑑定評価していきます。
この場合は、水路や河川としての利用携帯があることが前提です。
このときの接道義務は、建築基準法第43条の規定によって定められています。
原則、建築物の敷地は建築基準法の道路に2m以上接していいなければならないため、水路や河川のある土地が宅地として利用している場合は、接道義務を満たしているかどうかによって不動産鑑定評価方法が異なるのです。
接道義務を満たしていない場合は、無道路地の評価を行います。

● 接道義務を満たしているかを確認しよう
水路や河川のある土地を相続する際は、まず、はじめに接道義務を満たしているかどうかの確認をする必要があります。
接道義務を満たしていないように見える土地であっても一定の要件を満たしていれば、接道義務を満たしているものと判断されるため、現地調査や役所調査で確認してください。
接道義務を満たす要件は3つです。
1つ目は国や県、市などに準ずる公的機関が管理していることです。
2つ目は水路や河川に幅員2m以上の橋を設けて建築基準法第42条に規定している道路に接続されていることです。
3つ目は所有者が占用許可を得ていたり、占用について支障がないことの協議が完了していたりすることです。
これらの要件を満たさなければ接道義務を満たしていることにはなりません。
なお、道路や水路上に施設などを設置して道路を継続させることを占用と言い、この場合、管理者の許可を受ける必要があります。
このように、水路や河川のある土地を相続する際は、ほかの土地を相続するときと異なる不動産鑑定評価方法や満たさなければならない要件があるため、専門家に相談し適切に不動産鑑定評価をしましょう。