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相続時における無道路地の不動産鑑定評価

● 無道路地は公路に面していない土地 無道路地は、不動産鑑定評価でも算出に使われる土地の1つであり、公路に面していない場所のことを言います。
住宅に囲まれた土地などのことであり、単独での使用は出来ませんが、公路まで通路を作れば利用は可能です。
似たような土地として袋地があり、袋地は通路があり公路に接しています。
道路に接していない土地には建物を建てることができず、これは無道路地、場合によっては袋地も含まれます。
このような土地は、売却しようと思っても、なかなか買い手は付かず、買い手があったとしても、近隣と比較し、安い価格でしか売れないことが多く、相続時の不動産鑑定評価額を下げることが認められているのです。

●無道路地の評価額は低い 建築基準法では、道路に2メートル以上接していない土地には、不動産物件を建てることが出来ないとされています。
このために、袋地でも接する幅が2メートル未満の場合、また建築基準法で道路と認められない場合などでも、無道路地として、相続時の不動産鑑定評価額を下げることが認められているのです。
相続時に、無道路地や袋地となっている土地の不動産鑑定評価を行う場合は、特殊な方法で価格を算出します。
まず、道路に面していない無道路地があれば、建築基準法を満たすように、2メートル幅の道路が公路まで続いているとみなします。
しかし、2メートル幅の道路は、自分が購入した所有地とはならないので、その部分は購入したとみなし、相続時の不動産鑑定評価での価格から差し引き算出するのです。
無道路地や袋地でなく、2メートル幅以上の道路に接している場合でも、建築基準法上では道路とみなされない場合もあります。
そのような土地でも、同じく、無道路地や袋地として取り扱い、上記の2メートル幅の道路があると仮定して、不動産鑑定評価を行い、相続時に土地の価格を算出するのです。
ただ最初から道路があるような土地であれば、不動産鑑定評価は若干高くなる可能性もあります。

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