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相続した墓地の不動産鑑定評価とは

● 墓地を相続する際には 墓地を相続する際に、トラブルが発生することもあるでしょう。
例えば、相続税についてです。
墓地を相続するにあたり、どのくらいの費用を負担しなければならないのかといった疑問がありますが、墓地は相続税がかかりません。
墓地に限らず、仏壇やお墓、墓石などの祭祀財産は、すべて相続税の対象にならないのです。
しかし、墓地は極めて特殊な用途であり、新設するにあたって、周辺住民の同意が必要など厳しい条件や、公的制限も受けます。
また、墓地はその特殊性、地縁的な部分から権利者の価値意識の格差が大きく、買収においての価格評価は、慎重に行わなければなりません。
これから墓地を相続するという人は、墓地の不動産鑑定評価について知っておきましょう。

●墓地の不動産鑑定評価について 埋蔵済みの墓地は、永遠に使用されるものです。
そのため、市場性はなく、厳しい公的制限や基準をクリアした土地ということで、周辺地と代替性がありません。
不動産鑑定評価も一般的に終焉住宅地よりも、高水準となるでしょう。
墓地にも寺院墓地や公園墓地、集落共有墓地、個人墓地など様々な種類があります。
不動産鑑定評価を行う上で、その種類ごとに価格形成の要因に注意し、評価をしなければなりません。
墓地の種類の中でも、寺院墓地と公園墓地は永代使用料として1聖地ごとに分譲されます。
永代使用料は、約1平方メートル弱で、公園墓地では90cm×90cmが一般的です。
完全所有権価格は、永代使用料と墓地底地価格を足したものになります。
墓地底地は、借地権の付着する土地と異なり、市場性や担保価値としての可能性がありません。
そのため、永代使用権の価格と底地の合計額が墓地の完全所有権価格と等しくなるのです。
集落共有墓地や個人墓地には、永代使用料はありません。
墓地の不動産鑑定評価をする方法は、素地価格に造成工事費や諸経費を加算する原価法が一般的ですが、近隣対策費の鑑定が困難であるため、新規分譲事例による比較法で比較考量する方が良いでしょう。
新規分譲事例と比較することは、墓地を新しく調達する際に必要な原価の比較にもなるため、説得力があるのです。
寺院墓地や公園墓地は、永代使用権の所有権価格への補正や品質の格差、周辺環境の位置条件格差を判定します。

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