相続での３年以内に取得した土地の不動産鑑定評価について

● 路線価や倍率を用いた方法が使えない時もある

土地を相続する際に不動産鑑定評価を行なって、相続税を申告しますが、どのように算出するのかわからない人も多いのではないでしょうか。
条件によって判断が難しい場合があり、知識や経験が必要になるため資格を持った不動産鑑定評価士に依頼するのが一般的です。
しかし、近年、相続税の基礎控除の引き下げにより、土地の不動産鑑定評価への関心が高まり、基本的な知識を身につけている人もいるでしょう。
平成26年までは5000万+1000万×相続人が控除額でしたが、平成27年からは3000万+600万×相続人となりました。
この改正により、多くの人に相続税が課税されるようになったため、勉強をする人も増えてきているのです。
通常、路線価や倍率を用いて算出しますが、これに当てはまらない条件もあるため、基礎知識があるからといって自分で判断しないようにしてください。
例えば、3年以内に取得した土地の評価です。
相続財産の中で、個人が持っている不動産は取得の時期に関係なく、相続評価を行うのが原則ですが、被相続人が非上場株式を持っており、それを評価する際に純資産価額方式を用いるときは、評価会社の純資産額の算定が必要になるため注意が必要です。

● 3年がポイント

本来、相続がスタートした時点で、資産や負債の評価をするために仮決算を行いますが、実際には直前期末の資産を課税時期の資産と置き換えて算定することが認められています。
そのとき、課税時期前3年以内に取得した土地の評価に気をつけてください。
3年以内に法人が取得したものは、通常の取引価格に相当する金額によるとされており、直前期末から3年以内ではありません。
このように、法人の場合は3年以内に取得した土地の相続には注意が必要ですが、個人の場合はいつ取得したかは関係なく、評価をしていきます。
相続時の時価がわからないときは路線価や倍率、固定資産税評価額をベースに算出するのが一般的です。
しかし、相続後すぐに売却するときは、取得価額課税になる恐れがあります。
なぜなら、租税回避と判断される場合があるからです。
トラブルを回避するためにも、早い段階で専門家に相談することをお勧めします。