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相続した空中権の不動産評価とは

● 空中権を相続する場合 空中権を所有している人もいるのではないでしょうか。
空中権は、土地の上空の空間を所有する権利です。
近年、都市部の土地の高度利用から、空中権の取引が注目され始めています。
空中権を相続する人もいるでしょう。
その際は、不動産鑑定評価をする必要があります。
空中権の不動産鑑定評価をする場合は、財産評価基本通達を基に評価するのが一般的です。
財産評価基本通達では、余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価として、権利内容、建築制限のないことを勘案して、不動産評価をするという規定があります。
容積率の規制は、敷地の利用権に関する規制です。
そのことから、余剰容積率を移転するということは、余剰容積率を利用する権利を移転することになります。
しかし、余剰容積率利用権は、私法上の権利として明示されているわけでなく、私人間の契約による債権と解釈することも可能です。
債権は権利保護の観点から不安定であるため、実際は司法上認められている権利が適用されるでしょう。
余剰容積利用権の空中権は、地役権や区分地上権などの物権を設定する場合、債権の場合どちらも容積率を利用できる権利として、経済価値を判断する点は共通しています。

●空中権を評価する方法について 設定対価を元に算式で不動産鑑定評価を求めることも可能ですが、割合は時点の経過によって変動します。
そのため、容積率が有する効用に着目して不動産鑑定評価を行うことが大切です。
空中権の評価を計算する場合は、土地の上下空間に土地効用を配分した場合の、各階層別の配分比率である地下配分率を活用すると良いでしょう。
地下配分率を活用すると、空中権の価値を把握することが可能です。
しかし、実際には空中権の相続税評価は明確な計算式はありません。
現段階では、容積率の移転と権利関係の移転と同様に、受け取った金額を参考に評価するのが合理的だとされています。
地下配分率を活用して、自分で算出するのは知識がなければ難しいです。
これから空中権を相続するという人は、不動産鑑定評価の専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
取り扱いが難しい空中権ですが、専門家に相談し、相続税評価をしてもらうと安心です。

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