容積率の異なる複数の土地を相続した時の土地評価の方法

● 容積率の異なる複数の土地を相続したときの不動産鑑定評価
土地を相続する際、不動産鑑定評価が重要となります。
相続した、もしくは相続予定の土地が、容積率の異なる複数の土地である場合、定められた方法に従って不動産鑑定評価を行う必要がありますので、しっかりと把握しておきましょう。
容積率とは、単位を％とし、建築物の延床面積を建築物の敷地の用に供されている宅地の地積で割って、100をかけたもので、建物は原則としてこの容積率を超えないように建築しなければなりません。
容積率の異なる複数の地域の宅地評価を行う際、宅地の控除割合を出していきますが、その方法は、「容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率にその各部分の地積を乗じて計算した数値の合計」を「正面路線に接する部分の容積率」と「宅地の総地積」をかけたもので割って、1から引き、「容積率が価額に及ぼす影響度」をかけるというものです。
「容積率が価額に及ぼす影響度」は高度商業地区及び繁華街地区では0.8、普通商業及び併用住宅地区では0.5、普通住宅地区では0.1となっています。
容積率の異なる複数の土地の控除割合はこのようにして算出します。

● 容積率算出時の注意点
容積率を算出する際に知っておきたいポイントについてです。
このような土地を相続する場合、宅地の評価減割合の計算で適用する容積率は、指定容積率と基準容積率のうち、いずれか小さい方を適用することになります。
また、前面道路が複数ある場合、その道路のうち、大きい方の道路幅員を用いて算出します。
つぎに、前述の通り計算した控除割合がマイナスとなった場合、減額割合は適用しないこととなりますので覚えておきましょう。
また、宅地の価額は最も高い効用を持っている路線からの影響を強く受けますので、正面路線価の判定に注意をして算出するようにしましょう。
容積率の異なる複数の土地を相続する際は、前述した通り通常とは異なる算出方法を適用し、計算する必要があり、その上ではいくつか気をつけておきたいポイントがありますので、しっかりと把握しておきましょう。